樂風集團的倒下
香港地產開發商樂風集團 (Lofter Group) 過去以靈活併購市區舊樓併購及重建項目在市場迅速崛起。然而，隨著環球經濟轉變與香港樓市陷入深度調整，集團旗下多個核心項目面臨融資違約，甚至遭債權人委任接管人入主接管，陷入極大的財務與經營危機。
一、 樂風集團陷入經營危機的核心原因
- 過度依賴高槓桿與高成本私人融資：樂風集團在快速擴張時期，大量採用高槓桿營運模式，並極度依賴高利息的夾層融資與私人貸款籌集資金。這類資金成本極高，當項目能快速翻轉售出時能獲取暴利，但一旦銷售阻滯，龐大的利息負擔會迅速吞噬資本。
- 盲目的百億併購與轉型冒進：由2012年成立的樂風，早年以翻新工廈劏場獲利，資金周轉極快。但由2019年開始，集團大舉斥資近百億港元收購市區黃金地段的舊樓項目，甚至殺入住宅市場，推出如旺角Elize PARK等單幢樓。這種由「輕資產」向「重資產」的跳躍，需要大量低成本資金支持，但樓市高峰期的收購對價極高，且重建周期漫長，變相鎖死了巨額資本。
- 美聯儲加息與高利率環境夾擊：自 2022 年起，美國聯邦準備理事會進入強烈升息週期，香港在聯繫匯率制度下隨之提高利率。樂風集團的借貸成本大幅暴漲，營運現金流被高額利息迅速乾涸。
- 舊樓併購週期過長與資金凍結：市區舊樓重建需經過漫長的業權收集與申請強制拍賣程序。在樓市下跌期，併購時間拖得越長，地價與項目預估價值下修越嚴重，導致資產負債表出現巨額帳面虧損。
- 樓市下行與銷售不如預期：香港住宅及商業地產價格大幅回落，市場買氣凍結。樂風集團推出的精品住宅與工廈項目無法以預期高價賣出，資金無法及時回籠以償還到期債務。
- 旗艦項目相繼淪為銀主盤：樂風旗下位於大角咀必發道的甲級商廈旗艦項目One Bedford Place，估值曾高達近19.8億港元，惟因無力償還貸款，於2026年2月被債權銀行接管，成為集團首個銀主盤。隨後，另一個位於必發道的物業Two Bedford Place亦於2026年5月被恒生銀行接管。旗艦資產喪失，直接引發了創辦人周佩賢被5名債權人入稟法院申請破產，原定2026年6月16日聆訊。
二、 回到 2020 年：如何拯救樂風集團？
- 立即煞停所有新的大型併購
- 2020年樓市雖因社會事件及疫情初現低迷，但樂風正是在當年狂斥30億購入5個項目。樂風應即時撤回所有未簽約收購，並終止Elize PARK及Upper Prince等住宅項目，避免項目滯銷導致資金被綁死。
- 重組債務結構與主動去槓桿
- 趁高點去槓桿：在 2020 年樓市資金依然充裕時，趁高價出售非核心或併購進度較慢的舊樓項目，優先清償高息的私人貸款與夾層融資，累積充足的資金緩衝。
- 置換長期低息融資：利用當時低利率環境，將短期高風險融資轉換為中長期的正規銀行團聯貸，拉長債務償還期限並降低利息支出。
- 放慢收樓步伐與精簡項目規模
- 嚴格控制併購規模：停止推進需要漫長強拍程序的大型地產併購，僅保留產權單純、可在 12–18 個月內快速開發出清的小型項目，加速資金周轉率。
- 建立嚴格止損點：對於業權分散、收購卡關的項目及時止損轉讓，防止資本被長期鎖死在高利息槓桿中。
- 建立充沛現金池實施風險管理
- 建立高標準的風險管理 (risk management) 機制，保留充沛的營運資金池 (capital pool) ，並預估未來 2–3 年可能出現的高利率與樓市下行情境，以確保公司能靠自身現金流安全渡過寒冬。
總結
若能做到上述幾點，預測樂風集團大約能在2024年至2025年的樓市暴瀉中保住One Bedford Place及Two Bedford Place等重要資產，避免被銀行接管，從而保住集團的續命空間。
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